부동산 시장의 큰 변화가 감지되고 있습니다. 서울 전역에 **토지거래허가제(토허제)**가
시행된 지 불과 열흘 만에 아파트 매매와 전세 시장이 급격히 냉각되고 있기 때문입니다.
특히 갭투자 경로가 사실상 차단되면서 시장의 불확실성이 커지고, 매수·매도자 모두 관망세로 돌아선 상황입니다
아파트 매물 급감: 거래 불확실성 증대
토허제 시행은 서울 아파트 시장에 즉각적인 영향을 미쳤습니다.
- 매물 감소율: 서울 전체 아파트 매물은 지정 직전 대비 약 9.9% (7,170건) 감소했습니다.
- 급감 지역: 신규 토허구역으로 지정된 지역에서 감소세가 두드러졌습니다. 특히 성동구가 19.3%로 가장 큰 감소율을 보였으며, 강동구(-18.1%), 강서구(-17.7%), 마포구(-17.3%) 등도 15% 이상 줄었습니다.
- 실수요자 중심 재편: 토허구역 내에서 거래하려면 ‘실거주 목적’임을 입증하고 계약 후 2년 이상 실거주 의무를 부담해야 하는 ‘허가 절차’의 부담 때문에 투자 목적의 거래가 원천 차단되고, 시장이 실수요자 중심으로 재편되는 양상입니다.
현장 중개업소들은 ‘갈아타기 수요 문의가 거의 제로 수준’이며, ‘계약 성사율이 10건 중 1건도 안 된다’고 전하며 현재 시장 상황을 **”사기도, 팔기도 어려운 동결 장세”**로 진단했습니다.
토지거래허가제 핵심: ‘투자 목적 거래 금지’ 효과
정부의 10.15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 주요 12개 지역까지 토허구역으로 지정되면서,
사실상 수도권 대부분의 주거지가 규제 대상이 되었습니다.
- 규제 내용: 토허구역에서 주택 거래 시 실거주 목적 입증 및 2년 실거주 의무가 발생합니다.
- 시장 영향: 이는 사실상 갭투자를 통한 ‘투자 목적 거래’를 금지하는 것과 마찬가지 효과를 낳고 있습니다.
전세 시장 불안 심화: 월세 전환 및 가격 상승
매매 시장의 급랭은 전세 시장으로도 이어지고 있습니다.
갭투자가 차단되면서 임대 공급 여력이 줄어든 것이 주요 원인입니다.
- 전세 매물 감소: 동대문구(-15%), 성북구(-13.2%), 중랑구(-12.8%), 강서구(-11.4%) 등 서울 주요 지역에서 전세 매물이 급감했습니다.
- 전세가 상승 압력: ‘갭투자 실종’은 곧 ‘임대 공급 감소’를 의미하므로, 전세가 상승으로 이어질 가능성이 높습니다.
- 월세 전환 가속화: 고강도 대출 규제와 맞물려 전세 매물을 월세로 전환하는 현상이 심화되고 있습니다. 올해 서울 월세 상승률은 **7.15%**로 10년 만에 최고 수준을 기록했으며, 전국 월세 비중도 처음으로 **60%**를 넘었습니다(62.2%).
장기적인 시장 전망과 부작용 우려
전문가들은 토허제 지정 이후 거래량이 줄어들면서 호가 위주의 시장이 고착될 수 있다고 말합니다.
- 거래 지표 왜곡: 유동성이 떨어져 거래 지표가 시장 상황을 제대로 반영하지 못하고 왜곡될 가능성이 있습니다.
- 장기 침체 가능성: 단기간의 급격한 가격 하락보다는 장기적인 시장 침체로 이어질 가능성이 더 크다는 전망입니다.
- 임대차 시장 부작용: 갭투자 규제는 투기 억제에는 긍정적이지만, 전세 물량 감소라는 부작용을 낳아 결국 서민 주거비 부담을 가중시킬 수 있다는 우려도 제기됩니다.
토허제 시행이 불러온 서울 부동산 시장의 급격한 변화는 실수요자 및 투자자 모두에게 중요한 고려 사항이 될 것입니다.
1.실수요와 ‘동결 장세’의 이면: 가격 변동성 분석
기사는 현재 시장이 ‘동결 장세’로 접어들었다고 진단합니다. 이는 거래가 급감하고 매수·매도자 모두 관망세로 돌아섰다는 의미입니다.
- 거래량 급감 vs. 호가 유지: 토허제는 투자 수요를 제거했지만, 동시에 매도자 역시 ‘지금은 팔 때가 아니다’라는 인식이 강해져 매물 회수로 이어졌습니다. 이는 거래량은 줄었지만, 시장에 남은 매물의 **호가(요구 가격)**는 쉽게 떨어지지 않는 ‘호가 위주 시장’을 만들 가능성이 높습니다.
- 유동성 위축과 가격 왜곡: 유동성이 급격히 떨어지면, 가격 지표(실거래가) 자체가 줄어들어 시장 상황을 정확히 반영하기 어렵게 됩니다. 소수 거래의 높은 호가가 마치 시장 가격처럼 인식되는 ‘가격 왜곡’ 현상이 발생할 수 있습니다.
- 실거주 목적의 ‘급매’ 소멸: 토허제 시행으로 투자 목적의 ‘급매’는 나오기 어렵고, 오직 생계나 피치 못할 사정으로 파는 **’진정한 급매’**만 나올 수 있습니다. 하지만 매도자 역시 관망세로 돌아섰기 때문에 단기적인 대규모 가격 하락보다는 장기적인 침체 가능성이 더 커진다는 분석에 무게가 실립니다.
2. 갭투자 차단의 파급 효과: 임대차 시장의 구조적 변화
갭투자(전세를 끼고 매매)는 주택 매매 수요이면서 동시에 ‘전세 공급자’ 역할을 했습니다. 이 경로가 막히면서 전세 시장에 미치는 영향은 단기적 현상을 넘어 구조적 변화를 예고합니다.
- 전세 물량의 ‘순증’ 기능 상실: 갭투자는 주택을 매입하여 세를 놓는 방식으로 전세 물량을 시장에 ‘순증’시키는 기능이 있었습니다.
- 이 기능이 마비되면서 임대차 시장은 신규 주택 입주 외에 공급 증가 요인을 잃게 됩니다.
- 월세 가속화의 불가피성:
- 고강도 대출 규제: 주택담보대출이 막히면서, 집주인이 전세 보증금을 받아 대출을 상환하거나 다른 투자처로 활용하기 어려워졌습니다.
- 세금 부담 증가: 다주택자 양도세 중과 및 보유세 부담 증가로 인해, 전세 대신 월세를 받아 세금 부담을 충당하려는 유인이 더욱 커졌습니다.
- 결과: 임대차 시장의 무게추가 전세에서 월세로 급격히 이동하며, 서민·실수요자의 주거비 부담이 월세 형태로 전가되는 결과를 낳을 것입니다.
3.지역별 차별화 심화: ‘토허구역 vs. 비토허구역’
서울 전역과 경기 주요 지역이 토허구역으로 묶였지만,
규제 강도가 낮은 지역이나 상대적으로 규제가 덜한 다른 주택 유형으로 풍선 효과가 나타날 수 있습니다.
- 풍선 효과 (단기): 규제를 피해 오피스텔, 빌라 등 비아파트 상품으로 투자가 이동하거나, 토허구역에서 제외된 수도권 외곽 지역으로 매매 수요가 분산될 가능성이 있습니다.
- 실거주자 편익 (장기): 토허구역 내에서는 투자 수요가 제거되어 실거주 목적의 매수자들에게는 경쟁이 줄어드는 긍정적인 측면도 있습니다. 하지만 매도자 역시 관망세라 실제로 거래가 쉬워지지는 않을 수 있습니다.
- 성동구 등 신규 토허구역의 충격: 기사에서처럼 성동구, 강동구 등 최근까지 상승세가 뚜렷했던 지역들이 토허구역으로 묶이면서, 가격 상승 기대감이 높았던 만큼 규제의 충격이 더 크게 나타난 것으로 보입니다.
향후 시장 시나리오 (핵심 예측)
| 구분 | 매매 시장 (토허구역 내) | 전세/임대차 시장 |
| 단기 (3~6개월) | ‘거래 동결’ 장세. 거래량 급감, 소수 거래 호가 유지/상승. 관망세 지속. 실수요자 매수 기회 모색 어려움. | 전세 물량 감소 심화. 전세가 상승 압력 증대. 월세 전환 가속화 및 월세가 상승. |
| 장기 (1년 이상) | 장기 침체 가능성 증대. 유동성 위축 고착화. 거래 지표 왜곡. 정부의 추가 대책(규제 완화/강화) 여부에 따라 시장 방향 결정. | 임대차 시장의 ‘월세화’ 구조 정착. 서민 주거비 부담 증가. |
